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[경제 안테나] 상업용 부동산 위기 벗어났나

연방준비제도(Fed)의 금리 인하 시기 지연 가능성은 부동산 시장에도 부담이 될 것으로 보인다. 특히 상업용 부동산 시장에는 큰 악재다. 금리 인하가 늦어진다는 것은 신규 부동산 대출 수요가 줄고 기존 대출의 재융자는 더 어려워진다는 것을 의미하기 때문이다. 따라서 투자자나 관련 업계에서는 이에 대한 대비가 필요하다.     현재 미국의 상업용 부동산 대출 규모는 5조 달러에 달한다. 그 가운데 올해 상환 만기가 되는 대출액만 9290억 달러다. 그리고 2028년까지 상환 기간이 만기가 되는 대출액은 2조8000억 달러에 달한다. 이런 상업용 부동산 대출의 절반 이상을 은행과 저축기관들이 보유하고 있다. 은행 가운데는 한인 은행과 같은 리저널 뱅크나 소형 은행들의 보유 비중도 꽤 크다.         최근 은행들은 상업용 부동산 대출에 신중한 모습이다. 반면 대형보험사, 펜션 펀드 등 비은행권 금융기관의 상업용 부동산 대출 시장 진입이 늘고 있다. 이들 금융기관은 매력적인 고정이자율을 제시하며 대출 고객 확보에 나서고 있다. 현재의 금리 수준이라면 안정적으로 높은 수익을 올리는 것이 가능하기 때문이다. 반면 고객들은 향후 금리 인하를 예상해 변동 이자율을 선호하는 양상이다.       금리 인하 지연이라는 악재에도 상업용 부동산 시장에 당장 큰 변화는 없을 것으로 보인다. 미국 경제가 워낙 호조를 보이는 덕분이다. 현재로써는 미국 경제의 불경기 진입 가능성을 알리는 신호도 없는 상태다. 하지만 분야에 따라서는 큰  차이가 있을 것으로 예상된다.     현재 가장 큰 어려움을 겪고 있는 것이 오피스 임대 시장이다. 기업들이 임대 공간을 줄이면서 수요가 급격하게 감소하고 있기 때문이다. 현재 오피스 빌딩의 평균 공실률은 20%에 이를 정도다. 여기에다 코로나19 팬데믹 기간 전후에 계획됐던 오피스 빌딩 신축이 지속해서 이뤄지면서 공급량도 늘고 있다. 한때 활발했던 오피스 빌딩의 아파트 전환도 건축 비용 상승으로 주춤한 모습이다. 다만 마이애미, 내슈빌, 라스베이거스 등 최근 경기가 호조를 보이고 있는 일부 대도시는 고급 오피스 공간을 중심으로 임대 수요가 늘고 있어 투자자들의 관심을 끌고 있다.     반면 아파트 등 다가구 주택과 산업용 부동산은 투자자들에게 여전히 매력적이다. 낮은 수준의 공실률이 유지되는 상황에서 수요도 여전해 임대료가 꾸준히 오름세를 보이기 때문이다. 현재 신규 공급이 가장 활발한 부문이 다가구 주택이다. 주택가격과 임대료 상승의 영향이다. 하지만 최근 일부 공실률 상승 현상도 나타나고 있어 투자에는 주의가 필요하다. 또한 투자자는 정부의 렌트 컨트롤 강화, 대도시 지역의 경우 방범 문제 등의 변수도 고려해야 한다.     고급 소매 공간도 공급 부족으로 수요가  늘고 있는 분야다. 고용 호조와 임금 상승으로 소매 매출 부문이 강세를 보이지만, 소매업 공간의 신규 공급은 감소한 영향이다. 특히 최근에는 도심에 있는 몰 형태보다 교외 지역의 대형 몰들이 더 주목을 받는 것으로 나타났다.   창고와 산업용 부동산은 팬데믹 시작 이후 가장 호황을 누린 분야다. 하지만 창고 건물 신축 등으로 공급량이 늘면서 주춤하는 상황이다. 이들 분야의 공실률이 오름세를 보이면서 금융 기관들이 신규 대출을 꺼리고 있어 공급 물량은 줄어들 가능성이 높다.   최근 인공지능(AI) 분야에 대한 투자가 늘면서 데이터 센터가 각광 받고 있다. 수요 증가로 가격도 크게 올라 수익률은 하락하고 있지만 지속적인 가격 상승이 예상된다.   고금리 상황은 상업용 부동산 시장에도 악재가 되고 있다. 분야에 따라 다소 명암이 엇갈리기는 하지만 위기를 벗어난 상황이라고 보기는 어렵다. 전망도 쉽지가 않다. 다만 당분간 더 혼란을 겪을 것은 분명해 보인다. 손성원 / 로욜라 매리마운트대 교수·SS이코노믹스 대표경제 안테나 상업용 부동산 상업용 부동산 부동산 시장 신규 부동산

2024-04-21

[부동산] 상업용 부동산 시장

지난달 골드만삭스는 미국 상업용 부동산 시장이 앞으로 수년간 회복되기 힘들다고 전망했다. 팬데믹으로 시작된 원격근무로 줄어든 상업용 부동산 수요가 늘어날 조짐이 보이지 않기 때문이다.     골드만삭스가 발간한 보고서에서 슈타인 반 니우어버그 컬럼비아 경영대학원 부동산 및 금융학 교수는 미국 상업용 부동산 시장 전망이 어둡다고 주장했다. 그는 “사무실 임대 시장이 안정되려면 몇 년이 걸릴 수 있다”며 “상업용 부동산 시장을 느리게 침몰하는 난파선이라고 표현하는 이유”라고 말했다.     니우어버그가 시장을 부정적으로 바라보는 이유는 구체적으로 네 가지다. 첫째로 팬데믹 이전에 맺은 임대차 계약이 만료되었을 때 같은 조건으로 갱신할지 불투명하기 때문이다. 미국 사무실 임대 계약은 보통 5년이기 때문에 팬데믹 이전 지금보다 임대인에게 유리한 환경에서 맺은 거래가 다수 존재한다.     하지만 만료 시기가 다가오면 임차인은 계약을 그대로 갱신하는 대신 침체된 부동산 시장에서 더 나은 임대 조건을 찾아다닐 가능성이 크다. 니우어버그는 “많은 임차인이 아직 미래의 임대 계획을 세우지 않았으며, 임대 공간을 줄이거나 더 나은 조건으로 계약을 협상하기 위해 기다리고 있다”며 “두 가지 모두 몇 년간 임대인의 재무 상태에 악조건으로 적용할 것이다”고 설명했다.   두 번째는 증가하는 공실로 하락하는 임대료다. 줄리 웰란 CBRE 글로벌 임차인 연구 책임자는 포춘에 사무실 부동산 공실이 30년 만에 최고치를 기록했다고 밝혔다. 니우어버그는 “가까운 장래에 시장 임대료가 하방 압력을 맞이할 것”이라고 예측했다.   세 번째로 임대인의 주택담보 대출이 꼽힌다. 미국에서 집주인은 일반적으로 30년 만기로 주택담보 대출을 받는다. 대부분 10년 정도쯤 기간이 지나면 상황에 따라 재융자를 받으며 대출을 이어 나간다. 하지만 금리가 수십 년 만에 최고치에 도달하고 있다. 예전보다 불리한 조건으로 재융자받을 가능성이 커졌다. 니우어버그는 “이자율이 두 배 이상 올랐고, 공실로 보유 현금에 문제가 생겼으며, 자택 근무의 확산과 높은 이자율로 건물 가치도 하락했다”고 설명했다. 이어 “모든 것은 대출 기관이 만기가 돌아온 부채의 상환을 그대로 연장하지 않도록 만든다”고 덧붙였다.   마지막으로 정부에서 실시하는 부동산 가치 평가 빈도가 낮아 문제라고 지적했다. 재산세 징수 기관은 상업용 부동산 가치를 측정할 때 최신 매출이 아닌 최근 5년간 수익을 기준으로 책정한다고 밝힌 바 있다.     니우어버그는 줄어든 사무실 수요가 다시 증가하려면 과거처럼 직원들이 사무실에 출근하는 형태로 바뀌어야 한다고 강조한다. 그는 “하이브리드 근무 및 원격 근로 정책이 기업에 부정적으로 작용한다는 합의가 이루어져야 한다”고 했다.   요즘  부동산 투자자들은 비어가는 사무실을 주거용 주택으로 전환하는 사업을 추진하고 있다. 니우어버그는 이런 대응이 근본적인 해결책이 되기 힘들다고 지적했다. 그는 “공실이 많은 도심 지역 사무실 중 주택으로 전환하기 적합한 건물은 약 10% 정도”라며 “모든 주택 전환 프로젝트가 경제적인 것은 아니다”고 경고했다.   ▶문의: (213)445-4989   현호석 마스터 리얼티 대표부동산 상업용 상업용 부동산 부동산 시장 사무실 부동산

2024-04-02

[부동산 이야기] 주택시장에 미치는 외부 요인

부동산 플랫폼인 레드핀은 2024년 금리가 인하하고, 집값도 1% 정도 하락할 것이라는 반가운 전망을 발표했었지만, 한편으론 부정적인 전망도 있다.   올해는 11월 5일에 있을 대통령 선거, 대규모 해외 전쟁, 구글, 아마존 등 잇따른 기업들의 해고 발표 등 연방준비제도(Fed·연준)가 경제를 연착륙으로 이끌 수 있을지에 대한 우려로 가득 차 있다.   2024년 대선이 다가옴에 따라 LA의 많은 주민은 그 결과가 지역 부동산 시장에 어떤 영향을 미칠지 궁금해하고 있다. 다가오는 선거 등 외적인 요인들이 부동산에 미치는 몇 가지 주요 요인과 잠재적 영향을 살펴보자.   집을 사고파는 것은 대부분의 사람이 하는 가장 큰 금융 거래 중 하나다. 누가 대통령이 되느냐에 따라 달라지는 정책들로 인해, 불확실한 미래가 걱정되어 주택 시장에서 손을 떼고 그 자리에 기다리는 경우도 있을 것이다. 전문가들도 불확실성은 경제를 둔화시켜, 투자 결정을 늦추거나 멈추어 소비자 지출을 방해할 수도 있다는 예상을 내놓고 있다.   하지만 선거는 재정 및 통화 정책의 변화로 이어질 수 있으며, 이는 결국 금리에 영향을 미칠 수 있다. 낮은 이자율은 대출을 더 저렴하게 만들어 잠재적으로 주택 수요를 자극할 수도 있을 것이다. 이렇게 선거는 정책 변화, 시장 불확실성, 저렴한 주택 계획 및 금리 변동을 통해 부동산 시장에 큰 영향을 미칠 가능성이 있다. 새로운 정책을 갖춘 새 정부의 가능성과 그에 따른 모든 불안으로 인해 일부 예비 구매자와 판매자는 자신이 선호하는 정당과 관계없이 일시 중지 버튼을 누를 수도 있다.     그러나 선거가 주택 시장에 미치는 영향은 일시적인 현상이 될 것이다. 선거가 있는 해에는 11월이 다른 해보다 주택거래의 양이 떨어진다고 한다. 주택판매는 11월을 제외하면 선거가 없는 해에 비해 변동이 없다.     그리고 실업률이 주택시장에 타격을 줄 수도 있다. 주택 시장에 대한 또 다른 위협은 경기 침체로 인한 높은 실업률이다. 직업의 안정은 소비자 신뢰에 영향을 미치는 요소이다. 실업을 걱정하면서, 다운페이에 필요한 많은 현금과 15~30년 동안 모기지 지불을 책임져야 하는 주택을 구입하는 것은 거의 불가능한 일이다.   그리고, 전쟁은 미국 주택 시장에도 영향을 미칠 수 있다. 우크라이나와 중동의 치명적인 전쟁은 미국 주택 시장에 영향을 미쳐 모기지 금리가 높아질 가능성이 있다. 만약 천연자원과 무역 중단이 발생한다면 그때가 미국 경제에 영향을 미칠 수 있으며, 이로 인해 비용이 더 많이 발생할 수 있을 것이다. 상품 가격과 휘발유 가격이 오르면 인플레이션이 다시 상승할 것이고, 연준이 금리를 빠르게 인하하고 모기지 금리를 인하할 것이라는 희망을 버려야 할 수도 있다. 중동 지역의 분쟁이 확대되면 가스 가격이 상승하고 인플레이션이 역전될 수 있다는 걱정스러운 의견을 말하기도 한다.   이와 같은 모든 우려에도 불구하고 현재는 여전히 집을 사려는 사람이 더 많다.     ▶문의: (818)497-8949     미셸 원 / BEE부동산 부사장부동산 이야기 주택시장 외부 외부 요인 주택 시장 부동산 시장

2024-03-13

IL 락포드, '인기 있는 부동산 시장’ 4위

미국 전체적으로 주택 수요가 높은 가운데 일리노이 주 도시 3곳이 '가장 인기 있는 부동산 시장’ 30위에 포함됐다.     투자 정보 매체 '24/7 월스트릿'(24/7 Wall St)은 최근 미국서 가장 인기 있는 30곳의 부동산 시장을 발표했다.     매체는 부동산 웹사이트 리얼터닷컴(realtor.com)에서의 데이터와 수요•공급 등을 계산해 각 도시 부동산 시장의 인기도를 매겼다고 설명했다.     이에 따르면 일리노이 주 북부에 위치한 락포드는 총점 98.15점(100점 만점)으로 미국 전체 4위에 올랐다.     락포드의 주택 평균 값은 20만 달러로 부동산 시장에 매물로 나온 후 평균 40일 안에 거래가 이뤄지는 것으로 알려졌다.     이 외에도 일리노이 주에서는 시카고 남서 서버브 피오리아와 일리노이 중부 스프링필드가 각각 15위, 25위에 올랐다. 88.43점을 받은 피오리아는 평균 주택 값 15만 달러와 평균 부동산 매물 기간 48일을 기록했고, 85.91점을 받은 스프링필드는 16만9000달러의 평균 주택 값과 49일의 평균 부동산 매물 기간을 기록했다.   미국서 가장 뜨거운 부동산 시장으로 평가 받은 도시는 뉴욕의 로체스터(24만9900달러, 35일)가 차지했고, 이어 매사추세츠 주 스프링필드(31만6950달러, 38일), 뉴햄프셔 주 맨체스터-내슈아(54만9900달러, 43일), 락포드, 코네티컷 주 하트포드(38만9900달러, 45일) 등이 2위~5위를 기록했다.     뒤를 이어 매사추세츠 주 워체스터, 오하이오 주 에이크론, 위스콘신 주 오시코시, 펜실베이니아 주 랜캐스터, 로드아일랜드 주 프로비던스가 차례로 상위 10위권에 포함됐다.     이 외에도 미시간 주 몬로(11위), 오하이오 주 콜럼버스(12위), 위스콘신 주 레이신(13위), 위스콘신 주 밀워키(17위), 인디애나 주 라파에트(21위) 등이 명단에 포함되는 등 북동부와 중서부 지역이 부동산 시장에서 강세를 보였다.     '24/7 월스트릿'의 조사에 따르면 미국 전체 평균 주택 값은 2020년 4월 31만 달러에서 코로나19 팬데믹 이후 2021년 7월 40만6000달러로 올랐고, 이후 계속해서 40만 달러 이상의 평균 값을 유지하고 있는 것으로 나타났다.     Kevin Rho 기자락포드 부동산 부동산 시장 락포드 인기 도시 부동산

2024-02-26

주택시장에 역대급 '실버 쓰나미' 닥칠까

베이비부머의 은퇴 가속화가 부동산 시장 판도를 바꿔놓을 수 있을까. 이 질문에 대해 2008년 금융 위기를 정확하게 예측해 월가에서 '신의 예언자'로 불리는 '휘트니 어드바이저리 그룹' 메러디스 휘트니 대표는 베이비부머 세대의 사망과 다운사이징 등으로 공급 급증을 의미하는 '실버 쓰나미'가 올해 시작될 수 있다고 전망했다. 그는 "수요는 많고 공급은 부족한 수급 불균형이 장기화되고 있다"며 "그러나 베이미부머의 주택 판매 또는 다운사이징으로 인해 상황이 반전될 것"이라고 말했다. 부동산 전문가들 사이에서 의견도 많고 이견도 많은 실버 쓰나미의 현황 및 파급 효과에 대해 알아봤다.     ▶현황     부동산 시장에서 베이비부머들의 영향력은 막강하다. 작년 8월 발표된 레드핀(Redfin) 보고서에 따르면 2023년 1분기 기준, 밀레니얼 세대가 소유한 주택 총액이 5조달러인 반면 베이비부머는 18조달러에 달했다. 이에 따라 수년 전부터 베이비부머의 은퇴 가속화에 따른 '실버 쓰나미(Silver Tsunami)' 발생 가능성이 대두됐다.     미국은퇴자협회(AARP) 보고서에 따르면 전국 50세 이상 인구의 80%가 주택을 소유하고 있는 것으로 나타났다. 그리고 이 보고서는 이들 중 51%가 향후 수년 내 소유하고 있는 집을 팔고 집을 줄여 이사할 것이라고 예측했다. 이를 뒷받침하듯 2019년 질로(Zillow)는 보고서를 통해 베이비부머의 노령화로 2037년까지 2000만채 이상의 주택이 시장에 매물로 나올 것이라고 전망했다. 여기에 휘트니 대표는 3000만 채까지 전망한 상황이다.     그러나 일부 부동산 전문가들은 이 실버 쓰나미가 부동산 시장에 큰 영향을 미치지는 못할 것이라고 말한다. '퍼스트아메리칸 파이낸셜 코퍼레이션' 마크 플레밍 수석 이코노미스트는 "베이비부머 주택이 시장에 나온다고 어느 날 갑자기 가격이 뚝 떨어지지는 않을 것"이라며 "베이비부머는 20년에 걸친 세대여서 이들의 내놓은 주택이 시장에 영향을 미치려면 수년은 족히 걸릴 것"이라고 설명했다. 또 베이비부머가 사망한다 해도 그들의 집이 자녀 또는 가족에게 상속될 수 있다는 것도 고려해야 한다는 것이 전문가들의 의견이다.     그래서인지 2022년 모기지은행협회(MBA)와 미국주택연구소가 발표한 '주택공급 보고서'에서는 실버 쓰나미 여파가 그리 크지 않을 것으로 전망했다. 이 보고서에 따르면 향후 수 년간 연간 공급량은 현 수준인 25만여 채를 유지할 것이며 가격 인하 효과도 미미할 것으로 보인다고 내다봤다.     ▶영향받는 지역은   이처럼 향후 수년 내 눈에 띄는 효과가 없다 하더라도 플로리다, 애리조나처럼 베이비부머 인구가 많은 지역은 이야기가 달라질 수 있다. 질로 보고서에 따르면 2037년까지 베이비부머의 주택 공급 과잉이 예상되는 지역은 마이애미 템파와 플로리다 올랜도로 나타났다. 특히  애리조나 투산, 오하이오 데이튼(Dayton)은 2037년까지 현 주택의 33%가 시장에 나올 것이라고 질로는 전망했다. 한편 집값이 비싼 뉴욕시는 이와는 조금 다른 양상을 보일 것으로 부동산 전문가들은 내다보고 있다. 콜드웰뱅커 뉴욕점 관계자는 "현재 뉴욕시에서 가장 인기 있는 고급 아파트 소유주 대부분이 베이비부머"라며 "전통적으로 부촌인 파크 애비뉴와 5번가 아파트 중 상당수를 70대 후반 혹은 80대들이 소유하고 있는데 이 매물들이 시장에 나온다면 공급 증가는 물론 바이어들에게도 실질적인 혜택이 돌아갈 것"이라고 설명했다.   ▶전망   공급과 수요의 불균형으로 인해 주택 시장은 지난 20년이 넘게 비싼 집값과 주택난에 몸살을 앓았다. 전국부동산중개인협회(NAR)에 따르면 현재 주택 공급이 수요를 따라가려면 약 550만 채가 더 있어야 하는 실정이다. 특히 현 부동산 시장에서 가장 큰 타격을 받은 세대는 바로 밀레니얼과 Z세대. 지난해 연말 임대부동산 정보 플랫폼 렌트카페(RentCafe)가 발표한 보고서에 따르면 밀레니얼 세대 20%와 Z세대 68%가 부모나 친척 집에서 거주 중인 것으로 나타났다. 이처럼 아직 독립하지 못한 MZ 세대는 실버 쓰나미 여파로 공급이 풀리고 가격이 떨어지기를 기대하고 있다.     질로 보고서는 전국 사망률 데이터를 기반으로 2030년까지 매년 60세 이상 사망자 수가 2020년 이전보다 크게 늘면서 실버 쓰나미가 본격화될 것이라 예측했다. 보고서는 전국 주택소유 데이터를 바탕으로 2037년까지 현재 소유 중인 주택의 27.4%가 시장에 나올 것이라 추정했다.     60세 이상 시니어들은 2007년부터 2017년까지 10년간 매년 73만여 채를 시장에 내놓았는데 2017~2027년에는 92만 채, 2027~2037년까지는 117만 채로 증가할 것이라고 내다봤다.   그러나 많은 부동산 전문가들은 실질적인 실버 쓰나미는 향후 1~2년 안에는 일어나지 않을 것이라고 전망한다. 또 실버 쓰나미로 향후 10년에 걸쳐 공급난이 해소된다고 해도 높은 집값이 금방 내려가기는 힘들 것으로 보여 실버 쓰나미가 MZ 세대들의 첫 집 장만에 얼마나 큰 도움이 될지는 아직 불투명한  상태다. 게다가 베이비부머가 집을 줄여간다면 이 규모는 젊은 세대가 원하는 비슷한 크기, 가격대일 가능성이 커 이 시장에 수요가 더 늘어나면서 가격 상승을 부채질할 수 있다는 우려의 목소리도 있다.  이주현 객원기자주택시장 쓰나미 실버 쓰나미 베이비부머 주택 부동산 시장

2024-02-21

[에이전트 노트] LA·한인타운 부동산 결산 및 전망

새해 부동산 시장의 최대 관심사는 모기지 이자율의 하락세로 모든 시선이 몰리고 있다.   지난해 말부터 하락세에 들어선 모기지 이자율은 최근 6%대 중반을 유지하고 있는데 지난해 10월 한때 7.8%대까지 치솟았던 것과 비교하면 1% 이상 하락한 수치로 최근 '올해 내 집 마련 성공'에 대한 기대감도 크게 증가하고 있다.   지난 2022년 부동산 시장을 종합해 보면 ‘고물가’에 ‘고이자율’ 그리고 크게 상승한 주택가격과 부동산시장의 극심한 매물 부족 현상까지 4가지 악재가 서로 물고 물리면서 부동산 시장은 급격히 얼어붙었다.   그래서 지난해 LA카운티와 한인타운 부동산 매매 상황이 얼마나 축소되었는지는 조사해 보았다.     분석 자료는 MLS자료를 바탕으로 LA카운티와 한인타운(6개 ZIP Cord 90004,90005,90006,90010,90019,90020)내 주거용 부동산과 투자용 부동산 매물의 매매 건수를 확인한 결과이다.   먼저 LA카운티 전체 2023년 주거용 부동산 매물(싱글패밀리 하우스, 콘도미니엄)의 거래 건수는 총 4만9421건이 성사됐는데 이는 지난 2022년의 매매 건수인 6만 4765건에 비해 24%나 축소된 것으로 밝혀졌다.   또한 LA카운티 지역 내 현재 마켓에 나와 있는 주거용 부동산 매물은 총 7289개로 현재 거래되는 매매 건수를 고려하면 1.7개월 치에 해당하는 양으로 지난해 상반기에 유지되고 있는 1.7개월 치에서 조금도 늘어나지 못하고 있는 것으로 조사됐다.   그리고 한인타운의 2023년 주거용 부동산 매물의 거래 건수는 총 512건이 매매됐으며 지난 2022년의 매매 건수인 825건에 비해 무려 38%나 급감했다.   또한 현재 마켓에 나와 있는 한인타운 내 주거용 부동산 매물은 고작 126개에 불과하며 지난해 상반기에 유지되던 140개에서 더 줄어든 것으로 조사됐다.   그리고 2유닛 이상 인컴매물의 경우 LA카운티 내 2023년 매매 건수는 총 4943건으로 지난 2022년의 매매 건수인 7083건과 비교하면 30%가 급감했으며 한인타운의 2023년 거래 건수는 201건으로 2022년의 369건에 비해 46%나 급감하며 LA카운티 수치보다 크게 앞선 것으로 알려졌다.   그리고 현재 마켓에 나와 있는 2유닛 이상 인컴매물의 수치는 LA카운티가 1979개로 현재 매매되는 건수를 고려하면 4.8개월 치로 지난해 상반기의 4.3개월 치를 보다 다소 증가한 것으로 알려졌고, 한인타운의 매물 건수는 158개로 지난해 하반기에 유지하던 163개보단 다소 감소한 것으로 조사됐다.   종합적으로 비교해 볼 때 시장 상황을 낙관하기는 다소 빠를 수도 있으나 많은 전문가가 올해 초 모기지 이자율의 하락세가 뚜렷한 상황으로 올 한해 부동산 시장의 회복세가 예상보다 빠르게 나타날 수 있다고 조언하고 있으며 모기지 이자율이 올해 하반기까지 5%대 진입에 성공한다면 정상적인 시장으로 회복이 가능할 것으로 보고있다.   다행히도 부동산 시장 내 매물 부족 현상이 지난해 하반기보다 더 악화되진 않고 있는 상태로 모기지 이자율이 하락하면 매물 역시 소폭 증가할 가능성이 예상되기 때문에 낙관적이라고 할 수 있다.   다만 LA지역에 높아진 부동산 가격은 1% 미만의 모기지 이자율 하락으로 낮추기는 어려울 것으로 판단되기 때문에 올해 부동산 가격 상승세는 주춤하겠으나 큰 하락세를 기대하기는 힘들 것으로 보인다.   ▶문의:(213)500-5589 전홍철 WIN Realty & Properties에이전트 노트 한인타운 부동산 한인타운 부동산 주택가격과 부동산시장 부동산 시장

2024-01-30

[부동산 가이드] 부동산 리얼 워치

지난 수년 동안 미국 부동산 시장은 ‘예측불허’ 그 자체였다. 몇 년 전에는 낮은 모기지 금리로 인해 시장이 매우 뜨거웠지만 2021년 8월부터 2023년 8월 사이 30년 고정 모기지 금리가 지속해서 상승해 현재 20년래 최고치를 기록 중이다.     그런데도 절대적인 매물 부족으로 주택가격의 고공행진은 멈추지 않고 있다. 향후 5년간 주택시장이 어떻게 펼쳐질지 전망해 본다.     전국부동산중개인협회(NAR)에서 지난해 12월 12일에 2024년 전망 보고서를 발표했다. 특이한 점은 내년 재택근무자들이 줄어들어 도시 지역 주택들의 수요가 늘 것으로 예상하고 있다는 것이다.   올해 주요 전망은 ▶올해 주택 매매 건수 회복 ▶30년 고정 모기지 금리 6.3% ▶모기지 금리 0.2%씩 하락할 때마다 약 95만 가구 주택시장 재진입 ▶예상 이자율 도달 약 450만 예비 주택구매자 증가 ▶이로 인해 부동산 가치 지난해 4.8% 혹은 그 이상 상승 등이다.     올해는 몇 년간의 불확실성 이후 주택시장이 더욱 안정될 것으로 예상한다. 모기지 금리가 예상보다 빠르게 하락함에 따라 주택가격은 올해 대부분 보합세를 유지할 가능성이 높다. 이는 시장 진입을 위해 잠시 방관하고 기다려온 구매자들에게 좋은 소식이 될 것이다.     그러나 가장 집값이 비싼 지역 중 하나인 캘리포니아주의 경우 향후 1년 동안 집값이 10% 정도 오르거나 내릴 수도 있다고 로렌스 윤 NAR 수석 이코노미스트는 전망했다. 캘리포니아는 모기지 금리에 따라 주택가격이 큰 영향을 받는 것으로 알려졌다. 향후 5년 동안 캘리포니아주 주택가격은 15~25% 상승할 것으로 예측됐다. 비록 고정 모기지 금리가 높은 수준이긴 하지만 주택가격은 거의 꿈쩍도 않고 있다.     올해 일부 예비 주택구입자는 주택 구매에 더 좋은 해가 될 수 있다. 주택 가격은 계속 상승할 가능성이 높다. 일부 시장에서는 상승할 가능성도 있지만, 특정 지역에서는 가격이 하락할 것으로 예상한다. 억눌린 수요와 낮은 재고는 일반적으로 가격을 상승시킬 것이다.   그러면 이제 주택 구입 준비는 어떻게 하면 좋을까. 가장 중요한 것은 자금이다. 지난해 퓨 리서치센터가 직장을 바꾼 미국인들을 대상으로 설문조사를 한 결과 응답자의 60%는 직장을 옮긴 후 봉급이 인상됐다고 밝혔다. 셀러와 바이어 모두 완벽한 타이밍을 기대하는 것도 좋지만 그러다가 좋은 기회를 놓치는 경우도 많다.     ▶문의:(949)873-1380 써니 김 / 뉴스타부동산 어바인 명예부사장부동산 가이드 부동산 리얼 가구 주택시장 부동산 시장 모기지 금리

2024-01-17

[부동산] 2024년 부동산 전망

새해 부동산 시장 전망은 전체적으로 밝아 보인다. 이런 전망이 나오게 된 배경, 가장 먼저 눈에 띄는 현상으로는 한동안 높았던 이자율이 드디어 고개를 숙이기 시작한다는 것이다. 한동안 정말 환상적인 이자율을 누렸었다. 그리고 우리가 누렸던 것보다 훨씬 혹독하게 갑자기 상승한 고이자율로 인해서 아주 큰 어려운 시간을 보내야 했다. 다행히 부동산 시장은 꾸준한 수요 증가로 인해서 기존의 수요가 잠시 숨 고르기를 하고 있던 시간 동안에도 꾸준한 수요가 있었다. 덕분에 매매는 많이 줄어들었지만, 가격은 기대치만큼은 떨어지지 않았다. 전국적으로 볼 때도 남가주 지역은 아주 특수한 지역이었다. 가격이 내려가기는커녕 고이자율로 미국 전체가 불경기로 힘들어할 때도 꾸준한 상승을 유지하였다.   이렇게 이자가 떨어진다는 것은 바이어들이 본격적으로 다시 움직이기 시작한다는 것이다. 빠르면 3월 말에서 늦어도 7월 전에는 6%의 이자율을 기대할 수 있는 상황이다 보니 아마 겨울이 끝나기 전부터 부동산 시장에는 봄이 찾아올 것이란 기대를 한다. 한동안 메말라 있던 매물들이 나오기 시작하겠지만 늘어나는 바이어들 때문에 새해에도 집 구입은 그리 만만하지만은 않을 것으로 보인다.   단순히 이자율만 떨어지는 것은 아니다. 이제 대선도 또한 다가오기 시작한다. 대선이 있는 해의 부동산 시장은 아주 활발해진다. 현 정부에서도 대선이 있는 해에는 어떻게 해서든지 경제적으로 좋은 결과를 내기 위해서 여러 가지 정책을 시행한다. 그리고 이런 정책에는 부동산의 부흥이 밑바탕이 되어 있어야 한다. 연방준비제도(Fed.연준)가 제로 수준으로 기준금리를 떨어뜨리고 도널드 트럼프 전 대통령이 재선에 성공할 경우 오는 2024년까지 부동산 침체는 없을 것으로 보인다. 트럼프 전 대통령이 부동산을 기반으로 한 사업가 출신이기 때문에 임기 중에는 부동산 친화적인 정책을 펼칠 수밖에 없어 보이고 단순히 이자율을 떨어뜨려서 부동산 시장에 활기를 불어넣는 것이 아니라 그 외에도 여러 가지 정책을 통해서 부동산 시장에 활력을 불어넣게 될 것이다.   이보다 가장 중요한 것은 바로 심리적 요인이다. 환상적으로 낮은 이자율로 오랫동안 길들어 있다가 갑자기 상승한 이자율에 겁먹고 숨만 고르던지 아니면 아예 포기해버린 바이어들이 아주 많다. 그런데 이제 높은 이자율에 어느 정도 적응이 되는 상황에서 현실적으로 안정적인 6%대의 이자율과 여러 가지 부동산 정책으로 인해서 바이어들의 마음에는 이제는 부동산을 구입해도 괜찮은 시기란 인식이 들기 시작한다. 그리고 이런 인식은 아주 빠르게 펴지게 되어 있어서 바이어들이 움직이기 시작하고 셀러들도 이제는 본인의 아주 낮은 이자율을 가지고 있는 집을 팔고 조금은 높아지지만 그래도 현실적으로 얼마든지 나쁘지 않은 새로운 이자율로 다른 집을 구입하고 이사 갈 준비를 하기 시작할 것이다. 이런 과정을 통해서 매물은 자연스럽게 늘어나게 되고 매매 건수도 증가하게 되는 것이다.   상업용 부동산 가운데 특히 비즈니스호텔 산업이 호황을 누릴 것으로 보인다. 팬더믹 후 해외 여행객과 내국인 여행객의 지속적인 증가로 인해 호텔 초과 수요가 상당 기간 지속될 전망이다. 특히 LA 지역을 중심으로 한 가주에 주목하고 있다. 꾸준히 유입되는 아시아계 이민자로 인해 수요와 자금이 풍부하고, 벤처산업과 함께 관광산업이 발달해 호텔의 지속적인 성장이 기대되는 지역이기 때문이다.     ▶문의:(213)445-4989 현호석 대표/매스터 리얼티부동산 비즈니스호텔 부동산 시장 새해 부동산 상업용 부동산

2024-01-09

[부동산 가이드] 2024년 부동산 전망

2007년 금융위기 이후 팬데믹 등의 글로벌 위기 상황을 거치면서도 부동산 시장은 2022년까지 거침없이 상승세로 올라왔다. 하지만 2022년 3분기를 지나면서 연준의 기준 금리 인상과 함께 2023년 말까지 부동산 시장은 어떠한 방향으로 흐를지 예측하기 어려운 상황 속에서 방향을 결정하지 못한 투자자들의 관망 속에 한 해가 마무리 되었다.     기업 혹은 개인 고객 모두 가장 궁금해 하는 것은 부동산 투자의 적합한 시기와 좋은 매물 투자 기회가 오면 알려 달라는 것이다.     많은 사람들이 기대하는 부동산 가격의 대조정의 시간이 앞으로 올 수도 있지만, 그러지 않을 가능성이 더 많다라는 것이 전문가들의 의견이다. 실제로 이미 마켓의 가격은 10~20% 정도 조정이 되어 있지만, 은행의 고금리 저축 상품과 더 큰 가격 하락에 대한 기대감으로 이러한 가격 조정은 좋은 기회를 기다리는 투자자들에게는 매력적으로 다가오지 않고 있다. 또한 주택시장은 여전히 수요가 많고 매물이 많지 않아 선호도가 높은 지역들의 주택 가격은 여전히 상승그래프를 그리고 있다.     많은 금융보고서들은 2024년 금리 인하 가능성을 매우 높게 예상하고 있다. 금리가 인하한다는 것은 시장 경제가 안 좋다고 판단을 했기 때문이고, 실제로 금리 인하가 되는 시점에는 미국의 많은 회사와 구성원들이 경제적인 어려움을 체감하는 시기가 될 것이다.     이러한 상황을 극복하기 위해 부동산 자산 매물을 처분하는 계획을 세울 수 있고, 증가되는 매물로 인해 부동산 가격이 하락할 가능성이 있다. 바이어 입장에서는 부동산 가격이 떨어지고, 이자율도 낮아지면서 구매력이 상승되어 부동산 구매를 더 적극적으로 고려할 것이다. 아마도 많은 부동산 투자를 원하는 많은 사람들이 기대하는 2024년의 전망이라고 생각된다.     하지만 우리는 책으로 배웠던 많은 경제 이론들과 순환 시스템이 들어맞지 않는 시대에 살고 있다는 것도 잊지 말아야 한다. 미국은 서브프라임으로 인한 경제위기를 겪은 이후 많은 시스템의 개선과 새로운 경제 활성화 대책들로 불황이 없는 시대를 만들고 있다. 2024년 미국은 대통령 선거가 예정되어 있고, 어느 대통령이 되든지 경기 침체가 없는 경기 호황만 있는 시대를 만들려고 시스템을 조정해 갈 것이다.     힘들어진 사업체는 은행 융자금을 갚지 못하지만 정부는 은행이 차압을 하는 것을 막을 수도 있고, 어려운 사업체들을 재정적인 도움을 지원하여 어려운 상황을 극복하게 하거나 자연스럽게 사업을 정리할 수 있는 시간을 줄 수도 있다. 이 기간동안 소유하고 있던 부동산 자산은 마켓 가격에 판매를 하고 1031 익스체인지를 이용하여 수익용 부동산을 구매하여 계속 경기가 선 순환되게 만들 수 있다. 이 경우는 금리는 하락이 되지만 부동산 가격은 계속해서 상승 곡선을 그리는 시나리오이다.     2024년은 우리가 정신 없이 지나온 2023년보다 더 다양하고 다이나믹한 이벤트들로 지나갈 한 해가 되지 않을까 싶다. 필자는 2024년에 주어진 이 칼럼 공간을 통하여 한인커뮤니티에게 주류 부동산 투자자들이 당연히 알고 있는 기본기를 함께 공유해 미국에서 부동산 임대 혹은 매매를 할 때 몰라서 손해 보는 경우는 없도록 정보를 제공해 드리고자 한다.     ▶문의:(213)613-3137 브랜트 구 / CBRE 코리아 데스크부동산 가이드 부동산 금융보고 부동산 투자 부동산 시장 부동산 자산

2024-01-03

[에이전트 노트] 2024년 부동산 시장 전망

새해 2024년 갑진년은 ‘푸른 용의 해 - 청룡의 해’라고 하는데, 용은 12간지 중 유일하게 실존 동물이 아닌 상상 속에 존재하는 동물로 동양에서는 왕이나 황제를 상징하는 영물이며 큰 행운과 재물, 영험함과 용맹함을 나타내는 상징으로 널리 알려져 있다.     이렇게 영험한 기운과 능력을 갖춘 용이 여의주를 물고 하늘로 솟아오르는 청룡의 기운으로 올 한해 경기불황과 경기침체를 모두 극복하고 승리하는 한 해가 되길 소망한다.     지난 2023년 부동산 시장의 가장 큰 특징을 꼽으면 무엇보다 모기지 이자율 상승에도 불구하고 거주용 부동산 가격이 하락하지 않은 것이다.   특히 8%대까지 급격히 상승한 모기지 이자율의 영향으로 시장 전체가 꽁꽁 얼어붙으며 부동산 거래 자체가 사상 최소치로 감소했는데도 불구하고 시장 내 매물은 증가하지 않고 있다.   그러나 상업용 부동산의 상황은 많이 달랐다. 대부분의 상업용 부동산은 60% 이상의 다운페이먼트 없이는 현재 수익만으론 재산세를 포함한 각종 비용과 모기지 페이먼트를 감당할 수 없는 상황으로 실질적으로 융자를 통한 부동산 거래는 사실상 불가해졌다고 볼 수 있다.   상업용 부동산 시장 내 매물은 많이 증가해서 이미 거래 건수 대비 6개월 치 이상의 재고가 유지되고 있으며 매매도 현격히 감소한 상황이다.   지난해 LA 카운티 내 전체 상업용 부동산 거래는 고작 4665건으로 LA 카운티 내 거주용 부동산 거래 4만7332건에 비교해 볼 때 10분의 1수준이다. 지난 한 해 모기지 이자율 상승에 영향으로 거주용 부동산 거래가 반 토막 난 것을 고려한다면 평상시 상업용 부동산 거래의 20분의 1 수준으로 내려앉았다고 봐야 할 것이다.   그렇다면 새해인 2024년 부동산 시장은 어떻게 변화할 것인가. 올해 부동산 시장을 바라본 필자의 의견은 이렇다.   지난해 후반기 7.5~8%대를 유지하던 30년 모기지 이자율이 최근 7주 연속 하락하여 현재 6.95%까지 하락하며 6%대 진입에 성공했고 셀러가 다소 불리한 비수기 마켓 상황인데도 불구하고 올해 3월까지 집값 하락은 예상하기 어려울 것으로 판단된다. 매물 부족이 심화한 상황에서 주택가격 하락을 기대하긴 힘들기 때문이다.   다만 6%에 진입한 이자율 영향으로 바이어들의 구매 욕구를 자극하며 꽁꽁 얼어붙었던 부동산 시장은 거래량이 소폭 증가하면서 해빙의 분위기가 조성될 것으로 예상한다.   이처럼 올해 부동산 시장은 이자율 하락세가 좌지우지할 것으로 예상하며 많은 전문가가 빠르면 전반기 이후, 늦어도 올해 말경엔 5.5%대까지의 하락을 예상하나 실제 이자율 하락세가 어떤 그래프를 그려내는가에 따라 부동산 시장이 요동칠 수도 있는 상황이다. 만약 올해 초 이자율이 급격히 하락하거나 올해 전반기 안에 이자율 5%대 진입이 성공한다면 내 집 마련을 미뤄왔던 바이어들이 대거 다시 부동산 구매경쟁으로 몰리면서 부동산 시장은 급격히 회복될 것이다.   그러나 예상과 달리 이자율이 장기간 7%대를 유지하거나 상승세가 다시 이어진다면 올해 부동산 시장은 지난해와 비교도 안 될 정도의 침체기를 겪게 될 것이며 특히 상업용 부동산 가격은 급락할 가능성이 높아질 것이다. 이자율 하락 없이 부동산 시장의 정상화를 기대하긴 힘들 것이다.   ▶문의:(213)500-5589 전홍철 WIN Realty & Properties에이전트 노트 부동산 시장 부동산 시장 상업용 부동산 부동산 거래

2024-01-02

[부동산 이야기] 2024년 부동산 시장 전망

한참 정점을 찍어 8%대까지 치솟았던 모기지 이자가 12월 연준이 3차례 연속 기준금리를 동결하며 내년에 약 3차례 정도를 인하할 것임을 시사하자 오랜만에 6% 초까지 내려왔다. 가장 우려했던 경기침체에 관한 부분이 완만한 연착륙으로 물가상승을 성공적으로 잡을 수 있으리란 희망적인 메시지로 해석되는 것이다. 물론 소비자들이나 상인들이 느끼는 체감경기는 여전히 우려가 크고 위축되어 있으며 기업들 역시 여전히 구조조정을 유지하며 긴축재정을 이어나가는 모습들이다. 개인들의 크레딧 사용률은 지난 수년간 경제 압박 속에서 매우 높아져서 위험한 수준이란 경고도 꽤 설득력 있다.   2024년 새해에도 기업들은 이러한 긴축재정을 이어나갈 것으로 예상된다. 아직은 많은 위험변수가 존재하고 거인 기업들도 한순간에 무너질 수 있으므로 비용 절감에는 계속해서 예민하게 반응할 수밖에 없을 것. 또한 미국이 연착륙한다 한들 글로벌 경제의 회복은 또다른 문제이므로 이는 당연하다 하겠다.     그러면 부동산 시장은 어떨까. 금리가 인하하면 모기지 이자와 동일하게 생각하시는 분들도 많다. 물론 장기적인 입장에서는 연결성이 있지만 모기지 이자의 직접적인 기준 지수는 10년 국채 금리다. 그리고 바로 이 10년 국채 금리는 올여름 이후 처음으로 4% 이하대로 떨어지면서 모기지 이자도 따라서 6% 초반대까지 현재 떨어진 것이다. 내년에도 좀 더 인하할 것으로 예상된다. 부동산 시장은 그렇게 되면 거래량은 올해보다는 활발해질 것으로 예상되고 따라서 가격도 살짝 오름세로 돌아설 수 있음을 감안해야 한다. 올해 이자가 그렇게 치솟는데도 가격이 안 떨어진 이유는 시장에 매물이 극히 적었고 집을 팔아야 하는 셀러들은 거의 어쩔 수 없는 이유로 팔아야 할 경우들에 한했다. 하지만 리스팅 에이전트로 오퍼들이 들어오는 걸 보면 융자 없이 전액 현금인 경우들도 많았고 아니면 다운페이를 아주 많이, 거의 40-50% 정도는 하고 사는 경우들이었다. 적은 다운페이로 이미 오른, 그리고 내리지는 않는 집값을 사려면 이전보다 훨씬 높은 인컴 수준이어야 가능했다. 이러다 보니 연봉 10만 달러 정도의 적지 않은 인컴으로 평균 수준의 빚을 갖고 있는, 다운페이가 많지 않은 그런 바이어들은 올해는 사고 싶어도 살 수 있는 집들이 없었고 그래서 거래량 자체가 적었다.     내년에 이자가 인하되기 시작하면 다시 바이어들은 집을 사기 위해 움직일 것이고 거래량 자체는 올해보다 훨씬 많아질 것으로 예상된다. 그리고 그것은 무엇을 의미하나. 매물이 쏟아져 나오지 않는 이상 바이어들은 다시 오퍼 경쟁을 맞이해야 하고 그러면 또 가격이 오를 수 있는 악순환의 시작도 의미한다.     만약 집을 사려고 계획 중이라면 이래도 저래도 집 사기가 쉽지 않기는 마찬가지일 것이므로 좀 더 빨리 움직일 것을 권한다. 어차피 집값은 내릴 기미는 당분간 없고 이자는 내릴 것으로 예상하니 얼른 사고 이자가 내리면 재융자를 받으시는 것이 좋은 방법일 것이다.   ▶문의: (661)675-6000 윤 김 / 네오집스 부동산 브로커 어소시에트부동산 이야기 부동산 시장 부동산 시장 모기지 이자 올해 이자

2023-12-27

[부동산 가이드] 실패의 교훈

돌아가신 남문기 회장이 평소에 자주 해주시던 말씀이 있다. “부동산은 사려고 기다리지 말고 사놓고 기다려야 한다”라고. 부동산 시장 가격이 형성되는 것에는 여러 가지 상황이 복합적으로 반영되어서 호황이기도 하고 불황이라고 하기도 한다. 그리고 불황이라고 했던 시기가 지나고 난 후에는 부동산 가격은 10년 전보다, 5년 전보다 올랐다. 그리고 그때 그 집을 샀으면, 그때 그 건물을 샀으면 하는 후회를 맛본 경험이 있을 것이다.   우리가 살면서 후회하지 않고, 피하고 돌아가고 싶은 것이 있다면 바로 실수와 실패일 것이다. 하지만 한 가지 명심해야 할 것은 이 실수와 실패는 똑같은 상황을 반복하지 않게 해주는 소중한 경험이다. 대부분 사람은 잘못하면 그 사실을 외면하고 덮어두려고 하는 성향이 다분하다. 아픈 상처를 다시 기억하고 싶지 않을 뿐 아니라 그 원인의 규명이나 실패를 깊이 들여다보고 평가하는 일이 즐겁지 않기 때문이다.   그러나 실패의 교훈은 가장 가까이에 있는 엄격한 교사가 될 수 있다. 성공의 길은 여기에 있다. 실패의 효용성을 아는 사람은 실패가 실패로 보이지 않고 성공으로 나아가는 역전의 길로 만들 수 있다.     어제의 성공에 만족하며 계속해서 과거의 방법을 그대로 사용한다면 더 높은 곳으로 오를 수는 없다. 부동산은 누가 오래 했느냐가 중요한 것이 아니고 누가 더 많은 거래를 성사시켰는지가 고객에게도 중요하며 본인에게도 중요하다. 그만큼 완성도 있는 경험을 높이 사기 때문이다.   부동산을 사겠다고 5년 전 왔던 사람이 지금도 여전히 가격이 내리기를 기다리며 같은 방법으로 같은 매물을 찾고 있다. 얼마나 답답한지 그때 그 매물들은 이미 2~3배가 올라 있지 않은가. 만약 그때 부동산을 샀다면 만족할 만한 이익을 얻을 수 있었을 텐데, 기다리기만 하는 것이 현명한지 반문하고 싶고, 그 사람은 이제 사고 싶어도 못산다. 이자율이 내려가겠지, 불경기가 와서 가격이 내리겠지 하면서 기다리다가 실패할까 봐 망설이면서 지금까지 온 것이기 때문이다.     우리가 걸어온 삶을 되돌아보면 실패에 대한 두려움으로 얼마나 많은 도전을 포기해 왔는지, 그 결과 얼마나 새로운 경험을 했는지, 얼마나 새로운 교훈을 얻었는지, 또 그 결과로 얼마나 큰 손실을 가져왔는지 자문해 볼 필요가 있다.   부동산 에이전트라는 직업도 마찬가지다. 기왕에 시작했으면 어떤 방법이든 남을 기만하거나 속이지 않는 범위 내에서 적극적이고 열정적으로 도와주어서 성공의 열매를 따내야 한다. 물론 모든 에이전트가 탑 에이전트가 되지는 못한다. 그래서 성공한 자는 그 어떤 직업보다 확실한 직업이 될 수 있다.   기회가 드물면 드물수록 선택을 신중히 해야 한다. 선택되면 실패를 줄이기 위해서라도 최선을 다해야 한다. 노년에 후회 없이 자랑스럽게 되돌아본 과거를 만들기 위해 이제 여유로운 마음으로 새로운 세계로 도전하는 청사진을 그려보자. 실패의 확률이 높은 엄청난 일을 시도하려고 할 때 두려움이 앞선다. 도전하는 자만이 성공이란 성취감을 맛볼 수 있고 그 도전에 성공할 수 있다.     2023년에 못한 일들은 2024년에는 꼭 도전하고 이루는 한 해가 되시기를 바란다.     ▶문의: (562)824-4989 제니 남 / 뉴스타부동산 대표부동산 가이드 교훈 에이전트 부동산 에이전트 부동산 시장 부동산 가격

2023-12-27

[부동산 이야기] 2024년 부동산 전망

다사다난했던 2023년도 이제는 조용히 역사 속으로 저물어 가고 있다. 올 한해 최대 관심사였던 인플레이션이 빠르게 진정되고 있다는 데이터가 지속해서 나오고 있고, 연준의 움직임 역시 이를 반영하듯 금리를 동결시키고 있다. 현재 추세라면 2024년 중반부터는 기준금리를 내릴 거라는 전문가들의 의견이 지배적이다.     하지만 아직도 연방 정부의 목표보다 높은 물가 상승이 이어지고 있어, 계속해서 고용 시장 및 물가 지수(CPI & PPI) 등의 움직임도 예의주시해야 할 것이다. 예상보다 인플레이션이 빠르게 진정되고, 동시에 고용 시장도 큰 동요 없이 안정적으로 유지된다면, 우리가 걱정하는 경기 침체를 피할 수도 있을 것이다.     현재 상황으로는 우리가 바라는 최상의 시나리오가 된다 해도, 커머셜 부동산만큼은 일정 기간 가격 하락을 피하기 어려울거라 보고 있다. 이유는 많은 은행이 최근에 불거진 부실 대출 사태를 우려해 신규 대출이나 재융자 조건들을 더 까다롭게 하고 있어서, 가뜩이나 높아진 이자율에 재융자를 앞둔 많은 커머셜 오너들에 부담을 안겨주고 있기 때문이다. 그리고 막상 팔려고 해도, 너무 높은 이자율로 인해 신규 바이어들을 찾기도 쉽지 않다.   그럼 올 한해 부동산 시장을 점검해 보고, 내년에는 어떻게 될지 간단히 전망해 본다. 대다수 부동산 전문가들은 지난해 말, 2023년 전망을 전반기에는 지난해 말의 분위기가 이어져서, 부동산 시장이 지속적으로 하락할 거라는 의견이 대세였다. 뚜껑을 열어본 결과 매물 부족으로 거래량은 급격히 줄어들었지만, 예상외로 가격은 보합을 보이고, 지역에 따라 상승하는 모습을 보이는 곳들도 있었다. 이유는 현재의 낮은 이자율로 집을 가지고 있는 셀러들이 굳이 팔 이유가 없다 보니, 주택 매물이 줄었고, 그동안 부동산 시장의 추가 하락을 바라며 기다리던 바이어들이 적극적으로 시장에 들어오면서 벌어진 현상이다.     하반기에는 모기지 이자율이 8% 육박하자 거래가 눈에 띄게 줄어든 현상을 보인다. 결과적으로 가격의 변동은 크지 않았다. 이러한 이유는 바이어의 감소세는 어느 정도 예상되었지만, 이보다 셀러의 감소세가 더 확연히 나타나자, 매물 부족 현상으로 가격이 제한적인 범위 내에서 움직였기 때문이다.     2024년 부동산 마켓 역시 2023년과 비슷하게 움직일 확률이 높다. 인플레이션과 연준의 움직임, 모기지 이자율의 변동 그리고 고용 시장이 부동산 시장에 많은 영향을 미칠 것으로 보고 있다. 다만 추가 금리 인상이 없을 것으로 예상하고, 모기지 이자율 역시 보합 또는 하락세를 보인다면 매물의 부족 현상과 맞물려 가격이 상승할 여지도 있다.     지금의 매물 부족 현상은 단기적으로 해결되기 어려운 상황이다. 이유는 앞에도 언급했듯 너무 많은 셀러가 낮은 이자율로 모기지를 가지고 있어, 특별한 이유 없이는 집을 팔고 움직일 확률이 상당히 낮기 때문이다. 다만 경기 침체가 예상보다 심각하고, 이로 인해 고용 시장이 붕괴된다면, 부동산 시장 역시 하락을 피할 수 없을 것이다.   ▶문의: (818)357-7694 에릭 민 / 드림부동산 부사장부동산 이야기 부동산 상업용 부동산 시장 커머셜 부동산 한해 부동산

2023-12-20

[마켓 나우] 중국, 부동산 위기 막느라 은행은 체질 약화

중국 정부는 경기침체기에 은행 시스템을 ‘경기 대응 도구(countercyclical tool)’로 자주 활용한다. ‘경기 대응 도구’는 경기순환의 영향을 반전시키는 데 사용하는 정책이다. 현재 진행 중인 부동산 시장의 조정 과정에서 은행에 진통제 역할을 맡기는 것은 당연하게 보인다. 최근 중국 당국은 은행들에게 부동산 개발 업체들에 대출을 신속하게 늘리라고 권장한다. 부동산 프로젝트들의 완공을 촉진하기 위해서다. 전국적인 데이터를 살펴보면, 중국의 부동산 개발업체들이 미완성된 주거 부동산을 완공하는 데는 최소 4년에서 6년이 걸릴 전망이다. 극단적인 경우, 비교적 가난한 구이저우성(貴州省)의 주택 건설은 20년 이상 걸릴 수 있으며, 장시성(江西省)과 허베이성(河北省) 등 다른 몇몇 성도 적어도 10년은 소요될 것으로 예상된다.   전문가들은 당국의 조치가 부동산 개발업체들이 당면한 자금 수요를 충족시켜 최근 컨트리가든(碧桂園)이나 헝다그룹(恒大集團)에서 발생했던 채무 불이행이나 미납 위험을 줄일 수 있다고 생각한다.   하지만 어떤 대가를 치러야 할까. 중국의 은행 시스템은 이번 부동산 시장의 가격변동주기에서 빠져나올 때 필연적으로 수익성이 훨씬 떨어지고 자본충실도가 훨씬 낮은 모습일 것이다. 주거 부실대출(NPL) 비율이 9%까지 치솟았던 2007~10년 미국 서브프라임 모기지 사태 때와 비슷한 수준의 시장 조정이 발생한다면 은행 대출 기관의 위험 노출은 1.3조 위안(약 238조원)에 달할 것으로 예상된다. 그 정도면 중국 은행 시스템이 감당할 만큼 작은 규모로 보일 수도 있지만, 부동산은 경제 전체에 큰 영향을 미치는 산업이다. 부동산 침체에 따른 대출 증가는 ‘J 커브’를 따라 더 빠르게 가속화될 가능성이 높다는 점을 경계해야 한다. 게다가 저금리 환경에서 은행은 수익 마진에서도 타격을 입는다.   취약한 은행들은 체질이 더욱 약해질 우려가 있다. 특히 정부 지원이 점점 선택적으로 이루어질 경우, 소규모 지방 은행들은 지속적인 생존 압박을 받을 것이다. 2023년 3분기 기준으로 농촌 지역 상업은행의 부실대출 비율이 3.2%, 대형 상업은행은 1.3%이다. 훨씬 높은 부실대출 비율과 미흡한 자본 완충 능력으로 인해 지방 상업은행들은 신용 스트레스를 증가시키지 않는 부동산 대출 증가를 기대하기 어려워졌다.   전문가들은 중국 부동산 침체가 경제에 미치는 영향은 상당한 규모로 장기간 지속될 것이지만, 결국 중국 당국이 금융 위기 없이 침체를 관리할 수 있다고 생각한다. 하지만 안 좋은 소식이 있다. 탄력성이 떨어진 중국의 은행 시스템은 향후 통화정책의 전달 메커니즘을 약화할 것이다. 루이즈 루 / 옥스퍼드 이코노믹스 이코노미스트마켓 나우 중국 부동산 부동산 개발업체들 부동산 침체 부동산 시장

2023-12-18

[부동산 가이드] 부동산 리얼 워치

주택 거래 감소세가 지속하면서 기존 주택 거래 지수가 관련 통계 집계 이래 최저 수준으로 떨어졌다. 그러나 올해 초 주택 가격이 하락할 것으로 전망했던 미국기업연구소는 올해 6% 상승한 데 이어 2024년에는 7%까지 오를 것으로 전망치를 수정했다.   여전히 투자 여력이 있는 사람들은 새로운 자산을 취득하고 싶어한다. 언론 보도가 부정적이었음에도 불구하고 많은 구매자들은 해당 주식에 매수 등급을 부여하고 있다. 또한 어떤 이들은 내년에 자산 가치가 하락해 투자 수익률이 높아질 것으로 예측한다.     바로 이 시점이 구매자와 판매자 간의 기대치를 재조정하는 휴식 시간이 될 수 있다. 이유는 판매자는 아직 현재 시장 상황에 대해 기대치 조정을 못하고 있고 반면에 구매자는 가격이 어디에서 안정될지 확신을 더 원하고 있기 때문이다. 부동산 자본 시장은 약세지만 조심스럽게 낙관론도 기대되는 이유는 부동산 시장이 상당한 시장 혼란과 경제 불확실성에도 놀라울 정도로  탄력성을 유지하고 있기 때문이다.   사실 부동산 소유주의 펀더멘털은 여전히 견고하다는 의견이 대세다. 핵심적인 문제는 자본이다. 자본 집약적 성격을 갖는 상업용 부동산은 자금줄인 수도꼭지가 잠기면 곧 문제가 발생할 수 있기 때문이다.   결론적으로 가주부동산협회(CAR) 예측은 2024년에 모기지 금리가 하락할 것으로 예상되기 때문에 가주 주택 시장의 셀러와 바이어 모두에게 더 나은 해가 되리라는 것이다. 주택담보대출 금리가 낮아져서 페이먼트 부담이 줄어 판매 주택이 증가하는 시장이 될 것이다. 여전히 ‘좋은 물건은 실패하지 않는다’는 매수자들의 심리가 더욱 강하게 시장과 거래에 반영되고 있다. 금리인하는 양면성이 있다. 금리가 인하되면 주택가격은 지금보다는 더 오를 것이고, 첫 주택구입자들은 더 오른 가격에 주택을 구입해야 한다.   또한 요즘 들어 한국 거주자가 해외 부동산을 구입하는 조건과 만약 구입한다면 외국환은행 관련해서 신고해야 하는지에 대한 문의가 많다. 외국인에게 부동산 구입을 돕는 외국인 담보 대출이 가능하기 때문이다. 특히 미국에 자녀가 유학 중인 경우에는 비싼 렌트비를 내기보다는 미국에 집을 구입해서 렌트비로 나갈 돈을 절약하고 시간이 지난 후에  집값 상승에  따른 수익도 있어서 좋은 기회라고 생각한다.     최근 몇 주새 나타난 주택담보대출 금리 내림세는 주택 수요 증가에 도움이 될 것이면서도 제한된 주택 재고 수준이 구매 수요 충족을 어렵게 하고 있다.   미국 부동산 시장의 해결책은 결국 기다리는 인내심이다. 연준이 금리를 22년 만에 최고치로 인상했음에도 미국 경제는 건재하다. 인플레이션법을 활용해 전 세계에서 신산업 우량기업들을 미국으로 끌어들이고 있어 소비, 고용, 경제성장률 등 주요 지표가 양호하다.이제부터는 중립 금리가 뉴노멀이 될 수 있다고 한다. 중립 금리는 지금 같은 고금리도 아니고 몇 년 전의 저금리도 아니다.   또한 부동산 시장도 내년 상반기 말부터 금리 인하를 기대하면서 장기적으로 중립 금리에 대비하는 분위기다. 금리 상승이 멈추거나 잠재적으로 하락할 수 있다는 신호는 부동산 가치를 결정하고 재융자를 촉진하며, 잠재적으로 거래를 활성화하는 데 매우 유용할 수 있다.     ▶문의:(949)873-1380 써니 김 / 뉴스타부동산 어바인 명예부사장부동산 가이드 부동산 리얼 부동산 시장 주택담보대출 금리 부동산 자본

2023-12-06

[부동산 가이드] 광고와 부동산 마켓

많은 부동산 에이전트들은 매매가 안 되면 부동산 시장이 슬로우 하다고 생각한다. 어떤 에이전트들은 광고를 너무 안이하게 생각하기도 한다. 하지만 부동산 시장에서 광고가 차지하는 비중은 생각 밖으로 크다. 세상 모든 사업과 삶이 그러할 것이지만 특히 부동산 업종에도 많은 씨앗을 뿌려야 결실을 거두게 된다. 그것은 바로 광고라고 할 수 있다.     부동산 에이전트가 되고 나면 모든 것이 두렵고 경제적 어려움에 봉착하게 된다. 그런데도 뉴 에이전트가 광고 없이 성장한다는 것은 사실상 쉽지 않다. 그러다 보면 금방 효과가 나지 않는다며 광고에도 인색하게 된다. 당장은 손해 보는 것처럼 아까운 종잣돈을 들여 문의 전화가 올지 안 올지도 확실하지 않은데 비싼 신문지면에 광고한다는 것은 자칫 무모한 것처럼 보인다. 물론 실제로 전화 한 통도 못 받을 수도 있다. 하지만 우리가 모르는 사이에 광고는 대중 속으로 파고들고 이미지는 고객들의 잠재의식 속에 인식이 되고 자라난다는 사실을 마치 씨 뿌리고 추수하기를 기다리는 농부처럼 믿어야 한다.     우리 회사가 적잖은 비용을 들여 여러 매체에 홍보하는 이유도 여기에 있다. 또한 매물을 찾는 고객도 큰 회사를 믿고 찾는 것은 심리적으로 안정적이고 좋은 매물을 얻을 것이라는 생각일 것이다.   광고와 관련하여 우리 회사의 예를 들어볼까 한다.     매주 광고하는 우리 회사의 에이전트들을 보면 알겠지만, 대부분은 아주 오랫동안 광고를 해 온 에이전트들이 많이 있다. 그리고 그중에 많은 에이전트가 탑 에이전트들이다.   그러나 광고를 꾸준히 하지 못하는 사람은 이유가 많다. 조금만 안 된다고 생각하거나 주위에서 누가 “요사이 경기가 안 좋다던데” 하면 광고를 중단하다가 다시 시작했다가를 반복하면서 시기를 놓치는 사람도 있다. 이런 사람들은 이해득실이 빠를지 모르지만, 기회를 놓치기 십상이다. 평소에 이미지가 약간은 부정적인 사람, 예를 들면 인간관계에 얄미운 이미지를 주는 사람, 교육이나 미팅에 잘 참석하지 않고, 출퇴근 시간이 들쭉날쭉한 사람, 회사를 믿지 않고 자기 마음대로 행동하는 사람, 말과 행동이 일치하지 않는 사람, 심지어 에이전트끼리도 신뢰를 주지 못하는 사람, 무슨 일에든 이유가 많은 사람 등으로 꾸준하게 광고를 하지 못하고는 효과를 보지 못했다고 광고를 탓하고 불신하는 경우에는 오랜 경험으로 안타까울 뿐이다.   우리 회사의 경우 광고를 어떻게 하는지 궁금해하는 사람들이 많다.   광고를 통해 뉴스타 부동산의 브랜드 인지도를 충분히 활용할 경우 세일즈의 유리한 고지를 점령할 수도 있다. 대량 광고를 하기 때문에 개인적으로 지출하는 광고비보다는 경쟁적인 광고비를 적용받을 수 있다. 가장 큰 강점은 광고 기획부를 두어 수시로 광고를 업데이트 시키고 있고, 집중적이고 다각화된 광고를 지향한다는 것이다.   어떤 면에서는 광고는 손님에게 최소한의 예의이고, 또 번 만큼 광고로 돈을 소비해 주는 것도 사회에 대한 의무이다. 더 중요한 것은 남의 귀한 재산을 팔아 달라는 리스팅을 받고 광고를 내지 않는 것은 에이전트의 도리를 다했다고 볼 수 없다.   ▶문의:(562)824-4989 제니 남 / 뉴스타부동산 대표부동산 가이드 부동산 광고 부동산 에이전트들 부동산 마켓 부동산 시장

2023-11-29

[부동산 이야기] 2024년 부동산시장 전망

대내외 불확실성에도 불구하고 부동산 예측을 전문으로 하는 여러 연구기관인 프레디 맥, 질로, 및 미국 부동산 협회 등은 2024년에 집값 또한 계속 상승할 것으로 예상하고 있다. 게다가 현재 LA 지역의 주택 중간가격 또한 매년 상승하여 현재 97만 5333달러를 기록 중이며, 샌프란시스코 그리고 산호세는 이미 100만 달러 이상을 상회, 계속되는 오름세를 유지했다. 내년도 집값 상승에 대한 전망이 우세한 가운데 2023년도 부동산 시장을 돌아보며 2024년도 시장에 대한 전망과 대응 방안을 논해보고자 한다.   첫째, 무엇보다 올해는 금리 부담이 주택 시장 전반에 영향을 미치고 있다. 예상보다 고금리 구간이 길어지고 기준금리 인하 시기가 늦춰지면서 부동산 자산시장의 투자성이 악화되고 투자수요 또한 제약을 받은 한 해였다. 단 연방준비제도(FED)가 기준금리를 9월과 10월 2개월 연속 동결함에 따라 8%가 넘었던 모기지 금리가 다시 7.1% 수준으로 조정되는 모습이다. 긴축 사이클을 시작한 이후 기준금리를 두 차례 연속 동결한 것은 이번이 처음으로, 그동안의 고감도 금리 정책의 효과가 나타나고 있다는 점과 지속된 고금리 정책 유지 시, 경제 주체들의 활동이 위축되면서 경기가 더 침체될 것을 우려한 시그널이라고 볼 수 있다. 여전히 물가는 목표 수준까지 내려가지 않아 큰 폭의 금리인하는 기대하기 힘들겠지만, 2024년 중반까지 더딘 금리인하와 함께 경제 또한 연착륙시킬 의지가 커 보이는 대목이다. 역사적으로 연방준비제도의 기준금리 인하 시기에는 항상 자산가치가 바닥을 형성했던 전례를 돌아보면, 내년 중 금리 인하에 맞춰 미국 및 글로벌 자산시장의 하락 주기가 종료될 가능성이 있고, 부동산 등의 실물시장 또한 동일하게 활력을 찾을 것이라고 보인다.     둘째, 올해 부동산 시장의 심화된 양극화를 주목해야 한다. 소위 말하는 우량지역, 즉 인프라가 잘 갖춰지거나 자체 상품성이 양호한 곳들에 대한 투자와 주거 선호도는 더욱 높아져, 현 어려운 시장에도 판매가 보다 높은 가격에 거래가 체결되고 있다. 반면 소외지역 및 소외물건, 즉 인프라가 부족하거나, 유지보수가 많이 들어가는 물건들에 대한 투자와 선호도는 현저히 낮아지고 가격 거품 또한 꺼지고 있다. 비용을 더 지불하더라도 우량물건을 구매하고자 매수자들의 심리가 더욱 강하게 반영된 결과다.     긴축이 진행되고 있음에도 안전자산 즉 실물자산인 부동산에 대한 투자 관심은 여전히 높다. 그리고 ‘좋은 물건은 실패하지 않는다’는 매수자들의 심리가 더욱 강하게 시장과 거래에 반영되고 있다. 부동산 마켓 내 양극화 리스크는 여전히 존재하고, 리스크를 줄이기 위한 매수자와 매도자 간 힘겨루기와 거래 관망 또한 계속될 것으로 보인다.     다만, 양극화된 투자지역과 부족한 매물 등의 환경 속에서 가격 및 거래 동향이 지역별 상당한 온도 차이를 보이고 있고, 여전히 풍부한 유동성과 공급 부족, 전쟁 및 선거 등 중장기적 변수들은 커지고 있다.     가장 높은 수준의 금리와 최악의 물가로 인해 부동산 자산의 불확실성이 매우 커진 2023년도에 비해 2024년도의 금리와 물가 등은 올해보다는 나을 것이라는 지표와 전망이 우세하다. 2024년 적어도 하반기에는 그동안의 침제주기를 마감하길 기대하며, 중장기 변수들을 염두에 둔 안전하고 우량 선별된 부동산 자산 포트폴리오를 고민해야 할 때다.   ▶문의: (424)359-9145 제이든 모 / eXp 부동산 리얼터부동산 이야기 부동산시장 포트폴리오 기준금리 인하 부동산 자산시장 부동산 시장

2023-11-29

10, 11월 부동산 시장 동향 [ASK미국 부동산-곽재혁 퍼스트팀부동산]

▶문= 10, 11월 남가주 부동산 시장 동향이 궁금합니다.       ▶답= 11월 이전까지 8%대의 높은 이자율을 유지하면서 약 5만 건 이상의 에스크로가 10월에 취소가 되었지만 11월에 접어들면서 3주 연속 이자율이 내리고 있고 모기지 신청이 5주간 증가하고 있습니다. 고금리와 건축비 상승에도 불구하고 10월 기준 137만 건의 신규주택 건설허가로 전월대비 1.1% 늘어난 상무부 통계가 발표되었습니다.     전통적으로 매물이 줄어드는 시기인 11월이지만 지역별로 매물이 증가 추세에 있는 지역들도 나타나고 있습니다. 거래량이나 가격의 상승이나 인하폭이 오랜 기간 한자리에 머무르면서 거의 부동산 시장의 거래가 "중단이 된 상태"가 지속될 것으로 보이며 이 현상은 모기지 이자율이 하락하고 실수요자가 다시금 시장에 복귀할 때까지 이어질 것입니다.     워싱턴 포스트와 CNN의 최근 보도에 따르면 금년도 주택 구입 시 평균 연령 58세의 베이비부머들에 의해 주도가 되었고 연평균 소득 또한 지난해에 비해서 22% 상승한 $107,000이라고 보도했습니다. 아직까지는 소득 대비 경기는 나쁘지 않다고 통계는 밝히고 있습니다. 어떠한 경우라도 주택의 구입이 필요한 가족단위의 단독주택의 수요는 지속적으로 유지될 것입니다.     전국의 빈집이 최고 5백만 채로 집계되고 있고 이 중에서 리모델링 수요나 리스팅을 준비하는 숫자를 제외한 약 절반의 매물이 설명되지 않는 이유로 공실을 유지하는 것으로 나타나고 있습니다.     이들 매물 중 상당수는 매매의 시기를 조절하기 위해서 최소 6개월에서 1년의 테넌트 계약 옵션을 행사하지 않고 타이밍을 기다리는 경우가 대부분으로 보이며 이자율의 하락이 몇 개월간 지속될 경우 시장에 매물로 나올 가능성이 높다고 생각합니다.     내년도 모기지 전망은 천천히 이자가 떨어진다와 더불어 소수이지만 급격히 모기지가 하락할 가능성으로 나뉘고 있습니다. 개인적으로는 내년 11월 선거가 박빙으로 갈 경우 의도적으로 금리의 하락을 시도하거나 더불어 모기지 이자율이 어느 정도 하락할 가능성이 있다고 생각합니다.     캐나다의 경우도 금리 인하를 정책적으로 내년에 실시할 것을 검토하고 있고 일본의 경우 금리가 인하되고 엔화 환율의 하락으로 의외로 경기를 살리는 효과를 나타나고 있습니다. 경기가 침체국면으로 가지 않고 임박한 문제의 해결을 위해서 이자율의 급격하게 또는 완만하게 하락의 패턴을 지속한다면 대략 여름 정도의 시기를 주택 매각 시점으로 조심스럽게 전망해 보고 있습니다.    내년도의 경우 대규모 해고 사태가 예고되고 있고 이에 따라서 부동산 시장의 훈풍을 무작정 기대할 수는 없지만 다른 시장보다 거주 선호지에 위치한 방 세 개 이상의 단독주택의 수요에는 별 변화는 없을 것으로 기대가 되며 다운사이징이 필요한 은퇴 베이비부머나 기타 이주 수요가 여전히 이어질 전망입니다.       ▶문의:(213)663-5392 / www.jasonkwak.com  곽재혁 부동산 중개인/ 미연방세무사미국 부동산 곽재혁 퍼스트팀부동산 부동산 시장 남가주 부동산

2023-11-21

[부동산 가이드] 부동산 시장과 주택 구입

모기지(주택 담보 대출) 금리가 2000년 이후 최고 수준까지 오르면서 주택 구매자들이 시장에서 밀려나고 부동산 시장이 빠르게 얼어붙고 있는 듯 보인다.     바이어의 주택 구입이 어려워지고 저금리로 집을 구매했던 주택소유주들은 집을 내놓고 싶어도 높아진 금리로 갈아타기를 망설일 것이다.     한 지인은 집을 내놓으려고 하니, 리모델링과 집수리에 많은 돈을 투자해 집 가치가 올라 팔기조차 아깝다고 한다. 이런 상황으로 인해 기존 주택 공급 및 주택 시장의 거래에 많은 어려움이 더해 가고 있는 것 같다.   여론조사에 따르면 최근 글로벌 부동산 가격 하락은 대부분 종결됐고, 주요 시장의 평균 주택 가격은 올해 초 예상보다 덜 하락하다가 2024년에는 상승으로 발전할 것으로 예상한다.     가주부동산협회(CAR)가 발표한 주택 및 경제 전망에 따르면 경제 성장과 인플레이션 둔화로 인해 2024년 모기지 금리가 낮아지면서, 가주 주택 판매가 촉진될 수 있는 유리한 시장 환경이 조성될 것이라고 한다. 모기지 금리가 약 7%대에서 약 6%대 아래로 낮아져도 집값이 그 만큼 오르기 때문에 내 집 마련이 점점 어려워지고 있다는 의미이다.   지역마다 다르지만, 여전히 로케이션이 좋은 곳은 일주일도 안돼서 팔리는 곳도 많고, 여전히 오버 가격으로 팔리고 있고, 어려운 마켓속에서도 로케이션의 힘을 보여주고 있는 듯하다.     집값 상승의 가장 큰 원인은 매물 부족이라 생각한다. 기존 주택뿐만 아니라 신규 주택 공급도 부족하기 때문이다.     집값이 계속 오르고 대출 금리가 높지만 그래도 집을 사려는 수요는 여전히 많은 편이고 비싸도 사려는 수요가 꾸준히 있다는 증거이다. 인구·가구가 늘고 있는 데다 고용 시장도 예상보다 견고해 높은 이자 부담도 감수하려는 사람들이 있기 때문이다.   부동산 시장이 단순히 금리 요소 한 가지에 따라 결정되지 않는다는 점도 기억해둬야 한다. 금리 인상은 경기가 금리 인상분을 충분히 감당할 수 있을 정도로 경기 상황이 좋아졌다고 판단될 때 단행된다. 금리가 상승할 때는 부동산 가격 상승이 조금 완만해지고, 금리가 낮아지면 가격이 급하게 올라가는 그래프를 떠올려야 할 것이다. 이게 정답인데 지금의 미국은 금리가 내려가든, 올라가든 우상향으로 계속 상승할 것으로 생각한다.   주택 구입이 투자가 목적이라면 적절한 시기와 때를 기다리는 것이 답이다. 하지만 주택 구입이 거주와 내 집 마련의 목적이라면 때를 기다리는 것이 답이 아니라는 점을 말하고 싶다. 늘 기다리다 시기를 놓쳐서, 또다시 기다리는 건 답이 아니라는 것이다. 때마다 후회만 하지 말고 내 집 마련에 준비가 되었다면  지금이 좋은 시기이고, 또한 기회이고, 최선이라 생각한다.   ▶문의: (213)718-7733 윤소야 / 뉴스타부동산 플러튼 명예부사장부동산 가이드 부동산 구입 주택 시장 부동산 시장 주택 구입

2023-10-25

[부동산 투자] 부동산 시장 현황

최근 이스라엘-하마스 전쟁까지 발생하면서 혼란스러운 경제 상황에 불확실성이 더욱 커지고 있습니다.   연방준비제도(Fed·연준)에서는 올 한해 급속한 금리 상승으로 인플레이션을 억제하려고 노력했지만, 생각만큼의 효과가 나오지 않고 있는 이런 상황에서 중동에서의 전쟁은 높은 유가를 촉발해서 불안한 인플레이션 수치가 더욱 악화할 수 있기에 시장은 더욱 불안한 시선으로 상황을 주시하고 있었습니다.   높은 기준 금리는 모든 경제 활동을 위축시키는 효과를 유발하는데 특히 부동산 시장은 금리와 밀접한 영향을 받기 때문에 낮은 시장 재고로 인해 얼어붙어 있는 부동산 시장을 더욱 침체의 늪으로 끌고 갈지도 모른다는 불안감이 퍼지고 있습니다. 10월 현재 주택 모기지 이자율은 7%대 후반을 오가며 지난달 대비 0.5%포인트가량 급등하며 23년 만에 최고치를 찍고 조만간 8%대에 도달할 것이란 전망이 나오고 있습니다.   이러한 모기지 이자율의 급상승은 바이어들의 구매 수요를 꺾고 있으며 이는 모기지 신청 수 급감의 원인으로 지목받고 있습니다. 지역에 따라 전년 대비 16~30% 급감한 모기지 신청 수는 1995년 이후 최저치를 기록하고 있으며 이는 향후 몇 달씩 주택 매매 감소세가 지속할 것이란 신호로 읽히고 있습니다.   주택시장이 이렇게 급랭하고 있는 또 다른 이유는 시장에 나오는 매물이 부족함을 꼽을 수 있습니다. 모기지 이자가 급등하기 전에 주택을 구매한 사람들, 그중에서도 4% 미만의 이자율을 가지고 있는 사람들의 비율이 60%에 달하기 때문에 현재의 높은 모기지 이자율은 셀러들의 주택 판매를 망설이게 하는 가장 큰 요인으로 꼽히고 있습니다.   신규 주택 건설도 당분간 공급이 부족할 것으로 보입니다. 전년 대비 신규 주택 건설 신청 건수가 16%가량 줄어들었고 현재 진행 중인 건설 현장도 높은 이자율과 자재비, 인건비 급등으로 인해 힘든 시간을 보내고 있어 예정대로 원활한 신규 주택 공급은 당분간 힘들 것으로전망하고 있습니다.   앞에서 언급했듯이 시장의 금리에 많은 영향을 받는 부동산 시장의 특성상 주택 시장의 침체를 극복할 수 있는 길은 높아진 금리가 낮아 지면서 자연스럽게 주택 공급량이 증가하고 이로 인한 판매량 증가를 유도하는 것이라 할 수 있습니다.   미국은 다른 선진국과 달리 꾸준한 인구증가와 해외 이민의 유입으로 인한 탄탄한 주택 수요층을 가지고 있는 마켓입니다. 비록 높은 금리와 매물 부족으로 주택 구매력이 1985년 이후 최저치를 기록 하고 있지만, 내년 중반으로 기대하고 있는 금리 인하 정책의 시작이 부동산 시장의 활성화를 다시금 기대할 수 있는 요인으로 꼽을 수 있습니다.   특히 한인들이 많이 거주하고 선호하는 지역의 부동산 수요는 여타 다른 지역에 비해 높은 선호도를 보이는 지역이기 때문에 이번 불황을 슬기롭게 대처해서 극복한다면 안정적인 재산 증식을 기대할 수 있습니다.   ▶문의: (213)605-5359  조진욱 / 드림부동산 부사장부동산 투자 부동산 시장 부동산 시장 시장 재고로 주택 공급량

2023-10-25

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